目前房屋出租的税负相对来说是比较高的，为了降低税负，很多出租方采取少写租金、甚至无租使用的方式。但全面营改增后，财税〔2016〕36号文件第十四条规定了无偿要视同销售服务后，无租使用不再是好的税收筹划方法。
2016年12月24日，《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（2016年公告第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。一石激起千层浪，很多人仿佛又看到了无租使用的希望，那么无租使用适合这个文件吗？免租期=无租使用吗？
首先，我们看文件中规定“纳税人出租不动产，租赁合同中…”，那么什么是租赁合同呢？《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据合同法的规定，在租赁合同中，承租人要取得使用权不是无偿的，是要向出租人支付租金的，支付租金是租赁合同的本质特征。这一特征区别于借用合同，借用合同虽然借用人取得了借用物的使用权，但是借用是无偿的，不需付出任何代价。因此，无租使用应归属借用合同范畴，不适用86号公告。
有人提出反对意见，无租使用也是租赁合同范畴，只不过租金是0，因此符合86号公告第七条中的前提条件，那么我们继续看。
其次，我们看文件中规定“租赁合同中约定免租期的…”，免租期是对应有租期而言的，即一个租赁合同不可能只有免租期而没有有租期，而无租使用是没有相对性的。另外免租期是有一定时间限制的，而无租使用是没有时间限制的，因此无租使用不能等同于免租期。
最后，免租期不做视同销售是符合各税种的文件规定精髓的。免租期不是无条件的赠送，是后续有租期的一个优惠条件而已，也就是我们所说的有条件的赠送，在个人所得税的文件中，有条件的赠送是无需缴纳个人所得税的，而86号公告规定免租期不视同销售也是与个人所得税的文件精神相符。
现在我们再来考虑一下，既然免租期不做视同销售，那这个免租期有时间限制吗？文件中没有提及，也就是只要是合理的期限都符合文件规定。那么什么是合理的期限呢？如果为了让免租期长一些，我把租赁期写成20年，免租期5年，这算合理不？如果到了5年的免租期后不再履行租赁合同，然后过一段时间再重新签订租赁合同，再设定5年的免租期，这样是否就符合了文件规定？我想这只是就文件说文件，现实中税务人员还要根据实际情况来确定文件的适用性，也就是说税收筹划既要合法又要合理，不能以合法手段掩盖非法目的，更不能掩耳盗铃。
